Usucapião em Goiânia: o que é, quais os tipos e como funciona

O que é usucapião

É o modo pelo qual quem usa um imóvel como seu, de forma contínua e sem oposição, por determinado período, pode pedir o reconhecimento da propriedade. O reconhecimento é formalizado por decisão judicial ou, quando possível, no cartório de registro de imóveis, com a matrícula em nome do possuidor.

Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.

Requisitos comuns

• Posse com ânimo de dono: agir como proprietário, cuidando, usando e pagando as despesas do imóvel.
• Posse mansa e pacífica: sem oposição do dono ou de terceiros durante o prazo.
• Posse contínua: sem interrupções relevantes.
• Tempo: varia conforme a modalidade.

Principais modalidades

Extraordinária

Em regra, 15 anos de posse, sem a exigência de documento de aquisição nem de boa-fé. O prazo pode ser reduzido quando o possuidor mora no imóvel ou realizou obras ou serviços de caráter produtivo.

Ordinária

Em regra, 10 anos, com justo título (como um contrato de compra e venda) e boa-fé. Há redução de prazo em hipóteses previstas em lei.

Especial urbana

Em regra, 5 anos, para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia, quando a pessoa não é dona de outro imóvel.

Especial rural

Em regra, 5 anos, para área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, que também a usa como moradia.

Familiar

Em regra, 2 anos, para imóvel urbano de até 250 m² dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que deixou o lar, quando o possuidor mora no imóvel e atende às exigências legais.

Coletiva

Aplicável a núcleos urbanos informais com população de baixa renda, na forma do Estatuto da Cidade.

Os prazos e condições acima são resumos. A modalidade adequada e o prazo exato dependem dos fatos do caso.

Usucapião extrajudicial ou judicial

No cartório

Em muitos casos é possível pedir o reconhecimento no cartório de registro de imóveis, com acompanhamento de advogado. Geralmente exige ata notarial, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões e a concordância dos confrontantes e dos titulares de direitos sobre o imóvel.

Na Justiça

É o caminho quando há discordância, confrontante que não pode ser localizado ou dúvida sobre os requisitos. A ação tramita com a participação de interessados e de órgãos públicos, e o juiz decide.

Documentos geralmente necessários

• Documentos pessoais e certidão de estado civil.
• Contrato de compra e venda, recibos ou outro documento que mostre a origem da posse, ainda que informal.
• Comprovantes de posse: IPTU, contas de água, energia e telefone, correspondências.
• Matrícula atualizada do imóvel, ou certidão de que não há matrícula.
• Planta e memorial descritivo elaborados por engenheiro, arquiteto ou agrimensor, com a respectiva ART ou RRT.
• Certidões negativas de ações e débitos, conforme o caso.
• Declarações de vizinhos e confrontantes, quando houver.

Os documentos variam conforme a modalidade e o caminho escolhido.

Perguntas frequentes

Preciso de advogado para a usucapião?

Sim. Tanto a ação judicial quanto o pedido no cartório exigem a participação de advogado.

Imóvel comprado por contrato "de gaveta" pode ser usucapido?

Em alguns casos sim, e o contrato pode servir como prova da origem da posse. A análise do tempo, da boa-fé e dos documentos é indispensável.

Se eu tenho o imóvel há mais de 10 anos, a usucapião é automática?

Não. O tempo é um dos requisitos, mas o reconhecimento depende de pedido e da comprovação dos demais requisitos.

Quanto tempo leva o processo?

Não é possível indicar prazo. Depende da modalidade, da complexidade do caso, da documentação e do andamento do cartório ou da Justiça.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise jurídica de cada caso. Não há garantia de resultado.